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实探恒大海花岛:景区人气旺,开发密度大到恐怖,暂无“炸楼”迹象

2022-01-11 13:11 浏览:

开年房地产行业的平地一声雷,来自于当初许家印称为自己一生最重要作品的海南恒大海花岛。

尤其是限令恒大十日内全部拆掉的39栋违章建筑,在网上有很多说法、很多视频开启了病毒式的传播。

而为了更靠近事实真相,我们新年的第一次异地踩盘,就登上了位于海南海口儋州,由恒大在海南十年填海打造,形状奇似三朵花的人工岛。

真的像游客那样,在岛上整整呆了一天一夜之后,对网上热议的关于海花岛的那些敏感话题,给大家带回来了自己亲眼看到,亲耳听到的答案。

01

刚落地一登岛,我们来到正式运营的海花岛景区部分。

1号岛是海花岛重点打造的一个纯休闲娱乐度假胜地,岛上聚集了包括酒店、商业、会展、童世界乐园等28大业态。有点出乎意料的是,我们看到了这样的场景:

岛上消费看起来依然十分可观,酒店入住人气很旺。

在调研的过程中,我们去逛了逛景区内的明清商业街,冬季旅游旺季这里依旧人潮涌动。

从去年试营业开始,海花岛目前已经接待游客超过了550万人,作为一个全国都已经知名的度假胜地,恒大和拆楼事件似乎并未对这里的景区人气造成多大影响。

当初设计师们打造的各种风格的建筑,在夜景灯光的照耀下变换着色彩,还有每天晚上在婚礼庄园绽放的华丽烟火秀,都让身临海花岛的我们,仿佛置身梦境一般。

(来源:网络)

如果从文旅景区建设运营的角度来看海花岛,恒大在这个小渔村旁,填海造城的7.8万平方公里土地上,凭空打造出来一个“全球人都向往的文化旅游胜地”,同时成为了儋州的支柱产业,本地人或者做游客生意,或者成为岛上的基础服务人员,也是另外一种造福于民。

从景区现状看来,这里看起来真的快要兑现,当初恒大填海时许下的诺言了。

02

而大家现在最关心的,39栋违规建筑到底有没有拆、会不会拆。

为了回答这个问题,我们隔天直接动身去往2号岛,亲眼看看计划要拆除的39栋,现在到底什么情况。

还未抵达远远我们就看见一排已封顶,但未完工的住宅,屹立在海面上,并未拆除。

根据规划这块地原来计划打造成为揽海高层产品,因为属于一个未批先建的项目,现在面临着拆除处罚。

从儋州市发布的公文,原本恒大违建的39栋楼需要在十日内拆除,但我们抵达海花岛2号岛的时候,已经是限令拆除期限内的倒数第二天。

现场看到情况是除了路口封住,没有网上所谓任何要“炸楼”的迹象。

根据最新的消息,目前恒大已经发起的行政复议,要在60天内审批回复,那么至少这几个月内,39栋楼应该不会被直接拆除。

但比较魔幻的是,这里还似乎成为了海花岛上的一个另类“观光打卡胜地”。

每隔几分钟就会有几位大爷大妈前来拍照留影,一位大爷离开前留下自己的看法:“无序扩张,矫枉必须过正!”

不过目前恒大已经开始采取严防死守的态度,几位像是施工方的工作人员,正在准备将这个观光胜地围挡起来。

时不时有几个保安过来巡逻,警告着游客们,拍照可以但不能直播,也不要在网上乱发视频,否则...就会像我一样被驱逐了。

我现场和工作人员聊了会天,从他们嘴里打探出一点风声,为什么严重到需要拆除的地步,首先是保护海洋环境的背景,还有另一个原因,这本不是居住用地指标的土地,却被恒大拿来当作住宅建设。

所以眼前的这39栋商品房会何去何从,有两种说法。

如果不拆,将来可能会被政府接管打造为未来的人才安置房;如果拆掉,大概率土地是要重新被用来建设类似医院、公园、商业、教育这样的公共配套。

总之岛民们告诉我的是,以后海花岛的土地上不会再新建任何一栋商品房。

03

接下来说说,我们亲眼看到了海花岛的真实楼市现状。

因为拆楼事件,最近不少短视频平台上,流传着海花岛各种恐慌抛售房子的视频。

所以这趟旅程我还有一个更关心的问题,目前海花岛上楼市情况如何,是否出现房东恐慌抛盘,或大幅降价的现象。

于是我佯装要投资海花岛房产,找了一家中介门店打探情况,巧的是带我看房的小哥居然是一位前恒大员工。

从他的口中我打听到了现在岛上房产交易的各种魔幻现实。

他告诉我们,现在岛上抛售最多的有两类房子,一种是恒大的员工更名房,另一种是二手协议房。

员工更名房,其实就是去年下半年恒大割的一波员工韭菜,当时恒大把海花岛差不多700套房子,全部都5折卖给了内部员工。

比如价值50万的房子,花25万买下来,再以低于市场价10万的价格,40万卖出去,还能净赚10万。

对于员工来说,只要恒大给出的折扣足够低,房子抢到就是赚到。

因为价格便宜且好办产证,小中介交易最多的就是这种“员工更名房”。

另一种叫做“二手协议房”,此类房源中介不建议购买。

因为海花岛二号岛上有一半房源目前还没有拿到产证,加上岛上有限购,必须有海南户口且要缴满2年社保才能买。

因此实际上海花岛上并太可能存在大量合规的二手房流通,且海花岛上目前有近一半房子都没有拿到产证。

所以即便房东和你签订协议得到产证后可以过户,但如果没有正规中介作为中间担保,这样的交易也存在着较大的风险。

我们每隔一段路就会看到一个大展板,醒目的写着“海花岛购买二手房存在巨大风险”。

但是即便如此,岛上还是存在不少灰色房产交易地带,各种不正规的房源在流通,似乎大家也默认了这样的规则。

背后的原因就是丧失了信心,最近恒大39栋楼的风波,也彻底让海花岛房价见底了。

去年到今年短短一年时间,海花岛房价从涨到最巅峰,现在直接拦腰砍掉一半。

我那天一共看了三套房,全都比去年房价降了至少三分之一,最狠的还要数恒大内部员工的房子。

比如这套40平的公寓, 现在价格卖11000元/平,实际上去年可以卖到18000元/平。

还有这套总价58万的看海LOFT公寓,去年可以卖到80万,还有降价的空间。

从中介口中得知,去年海花岛房价最巅峰的时期,公寓单价可以卖到2.5万/平,远远高出岛外房价的二倍还要多。

我们在调研的时候发现,岛上不少小中介门店出现关门倒闭的情况。

因为预测今年的成交量会萎缩,所以老板直接把铺面转让,寻找下一个致富机会。

原来这样一家小中介门店,去年一年可以卖出80套公寓,今年如果能有20套,他们已经觉得很知足了。

和中介说拜拜的时候,他留下了自己的名片,说是要是那套房子再降价的话会再联系我:“真心喜欢海花岛的话,你就买一套呗。”

恒大的债务危机和39栋拆除的事件,让这里高涨的房价彻底画下了休止符,观望、降价、抛售、倒闭...

都是我们亲眼在海花岛上看到的楼市残酷一面。

04

纯路人观感,这座人工岛的开发密度,实在大到恐怖。

从整体规划版图来看,恒大足足往这里塞了400多栋的商品房。

(来源:疯子北狼)

高空俯瞰,可以说是密密麻麻,见缝插针地在岛上建楼。

(来源:疯子北狼)

从我们登岛的那一刻起,看到的全部都是这样的商品房。

整个岛上已经建成的,差不多有300栋这样高而密的公寓高层。

虽然当初恒大宣邀请了全球600名设计师参与设计,但利益驱使下,二号岛还是逃不过盲目的无序开发的命运。

户型产品基本都是这样的酒店式公寓小户型,面积段以20平、30平、40平为主。

刚开始觉得人气还算热闹,马路啊,小馆子,小超市都有人,但一打听才知道,如果二号岛全部住满,实际上可以装下6万户,近10万人。

虽然现在已经是海南旅游旺季最热闹的冬天,但如果你仔细一算,这里竟然10%的居住率可能都不到。

“6万人要是全住进来,那岛上早就堵死了。”

单纯以6万人的居住人口来看,岛上的配套也是严重不合理的。

你几乎看不到任何餐饮以外的公共配套,没有什么大型公园、教育、大型商业,仅有一个菜场,夹杂着一些卖东北菜的小馆子。

除此之外...最多的还是的中介门店。

因为过度开发商品房,导致现在海花岛上大部分公寓处于空置状态,租售比极低。

如果纯粹旅游的话,这里的民宿倒是便宜,78元一晚的很常见,纯月租的话便宜的还有1000元以下的。

如果纯粹以投资角度看,中介推荐给我的58万的公寓,算了一下50年都回不了本。

因供应过多,大量公寓面临空置和抛售,都是当初恒大无需扩张留给桃花岛的顽疾,也是海花岛房价奇迹故事背后的另一面。

05

回头看当初海花岛有多辉煌,那些奇迹场景还历历在目。

这个项目开盘第一期就卖了122亿,打破三项吉尼斯世界纪录的销售神话,依然被人津津乐道。

它还是唯一能够在央视六个频道黄金时间段,播放长达5分钟宣传片的房地产项目。

而现在海花岛奇迹般消失的背后,不仅是因为恒大的倒下。

同样告诉我们是当初那个因为追求速度和扩张,背后可以享有开发特权的地产时代,现在已经落幕了。

这也是我们这趟旅程看到海花岛现状后,最感慨唏嘘的地方。